第一篇：佳弘物业公司年终工作总结

2012年佳弘物业公司

物 业 公 司 年 终 工 作 总 结

裴俊峰

二〇一二年十二月二十日

佳弘物业公司年终工作总结

2012年8月7日佳弘物业公司成立，10月1日接收“佳弘·曦岸”小区一期的物业管理服务工作，接手的3个月以来，全体员工团结一心，艰苦奋斗，勇于拼搏。为佳弘物业公司将来的发展迈出了蹒跚而又坚实的第一步。

客观的讲，公司自上而下的每一位领导及员工都未曾接触过物业管理工作，更没有较为科学的经验可循，在零起步的状况下，公司领导根据小区客观存在的实际情况指引大家攻坚克难，勇于创新，逐步使小区的管理走入正轨。

一、人力资源

人力资源是公司发展的重要保证。进驻之初，因处地特殊，故人员素质偏低民族员工偏多。保安、保洁均为民族员工，汉语言能力差，交流沟通及培训很难达到预期的效果，为了提高公司的竞争力，我们在短期内积极开展员工的基础知识培训，并会同房产公司综合部积极吸纳优秀人员加入，择优选配，努力使员工达到“一专多能”的效果。今后，我们还要对员工进行企业文化培训，专业技术培训，汉语言交流培训，消防知识培训，员工形象培训等。通过培训，提高了员工的综合素质，改善了员工的工作态度，激发员工的团结合作精神，大大提高服务质量。

二、规章制度

因公司刚建立，一系列的制度及考核都是空白的，这给员工的工作带来了很大的不便。按照“以法为据，有约可依”的原则，我公司迅速出台了一系列规章制度。包括：各岗位人员职责，管理制度及各岗位工作人员考核办法。制度的出台明确了职责，分清了权限，也给公司员工的日常工作指明了方向，提供了依据。

三、维修方面

入住之初，因赶工期，施工工程或多或少存在些许的质量问题，为了房产公司整体发展的战略要求，我们积极与甲方代表、施工方、材料供应商等展开合作，采取先里后外（先内墙门窗地面后外墙保温）、先主后次（先装修业主后未入住业主）、先视觉后入微（先可见的后仪器测试的）的维修原则，截止目前我们初步解决了一期的维修工作，时值供暖艰难时期，爆管、漏管、循环不畅、热力不足等问题尤显突出，我们正会同领导及专业技术人员积极的进行各种原因的排查及维护，全力以赴保证小区业主的安全舒适过冬。

四、保安方面

10月，由于处地较远的缘故，公司从当地武装部引进了6名民族保安，上岗之初除一人能进行简单的交流外，其余均为汉语盲，随着工作的逐步加深，渐渐暴露出了我公司保安的不足与缺陷，为此我们实行淘汰制，淘汰了两位原有的保安。目前保安部仍在人员调换之中，在这3个月的保安工作中，坚持每周一例会，每天早晨一小时的保安汉语水平训练，小区内每半小时巡岗一次，实地学习认识小区内公共设施及配件的名称，培训应急保修及处置的办法。其次增加了配套设施，购置了保安服装，大门的修建工作也正在进行中。

五、保洁方面

1、我公司保洁部基本上能完成公司交给的任务，认真遵守公司和管理处的各项规章制度，严格执行清洁工作规程，全天候清扫楼梯间。全天候清擦扶手、门等，及时清理垃圾，创造了一个干净的居住环境。

2、我保洁部实行互监制，即保安人员监督保洁人员的工作力度，保洁人员也监督保安的工作状态。使双方得以互相制约，互相鼓励。也取得了显著的效果。

六、房屋管理方面

房管员目前有4位员工，每天处理分管片区内的报修工作，积极统计协调施工单位对工程的维修事宜，统筹调配维修资源，定期进行专业知识的探讨和学习，潜移默化的从同业主的交流中汲取经验，不断的丰富自己的业务水平，目前每个房管员都对自己片区内的业主做了详细的备查台账，使业主资料真实，信息完备。

七、维修维护方面

维修维护有2名维修工进行，主要负责水电暖的维修维护，维修工作针对我小区点多、面广的特点，除按照承诺要求需完成的维修工作外，我们把需要维修的工作也按轻重缓急进行了登记记录，在时间上、顺序上进行了合理安排和调度，基本做到小问题当天处理，大问题3天处理。

八、财务方面公司

本着增收节支的财务原则，对购买的工具、办公用品等低耗进行入库登记，领用时以旧换新，签字登记。对耐用工具的领用实行责任到人，定期清查维护，维修材料坚持从施工方获取，最大限度的提高材料的使用率，同时尽可能的从施工方获得材料储备，以备后期自身维护所需，采购由多人踩价比对购买。工作中的不足表现在以下：

1、管理经验和方法不够成熟，导致很多工作开展不够顺利，人员调配有些零乱，维修不够迅速，业主怨言颇多。

2、专业知识欠缺，很多与物业相关的知识都未进行系统的学习，物业法规和地方出台的政策都无从了解，与建筑相关的知识更是模糊，很多相关的原理只能凭猜测判断。

针对以上不足，我们将抓紧时间自我充电，经常开展学习讨论，取长补短，多请教善思考，争取在短时间内迎头赶上，用优秀的自我状态服务于业主服务于公司。

近3个月的工作细说起来还有很多很多，我们取得的成绩有目共睹，但其中的不足也让我们感到不安，但我们有信心将这些不足之处在今后的工作中逐步加以修正，使得物业公司对全局的后勤服务支撑工作更顺应全局发展的需要，这是我们物业公司每一位职工的心愿，相信我们今后的工作会在公司领导的正确指导及全公司职工的共同努力下做得更好！

伊宁市佳弘物业服务有限责任公司

2012年12月20日

第二篇：佳顺物业公司规章制度

佳顺物业物业服务有限公司管理规范

第一章 物业办公室管理制度

总则：

一、关于上班时间

●上班时间为上午8：30----12：00，下午2：00----18：00；

●不得无故迟到、早退、外出;

●雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假(特殊情况例外);

●严禁无故旷工;

●上、下班必须签到;

●不许代别人签到;不得涂改签到表

二、关于服装、装束

●进公司必须衣冠整洁，仪态大方

●进公司须戴工作证;

●严禁将工作证借给别人使用

●凡遗失工作证应尽快申请补领;

●不得擅自涂改工作证，若确实需要更改一定告知考勤处。;

三、关于办公室内规章制度

●保持办公室卫生，保持每位办公室工作人员办公桌上物品摆放整齐，不允许出现非办公用品

●严禁在公司内吐痰或乱丢垃圾;●严禁在办公室内吸烟;

●不准在办公室内喧哗、赌博;

●不准盗窃他人或公司内的东西;

●工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势;

●除急事外不许接听私人电话或玩手机;

●严禁占用办公电话拨打私人电话

●工作时间禁止进食

●不许在办公室内打架;凡有打架者，无论何原因，一律做无条件开除处理;●任何办公文件不得乱扔乱放，做好文件归档，注意内部文件保密 ●无论任何情况不得与业主发生冲突；

四、关于物业办公室内公共设施

●公共设施要小心使用，注意保护，要随时保持公共设施的干净整洁

●注意公共设施的整理整顿和检查

●节约用水，用电，不得浪费;

●凡故意破坏设备、设施，从严处理;

●凡盗窃本公司财物，从严处理;

●设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。

五、关于请假、考勤问题的处理

●所有员工请假必须提前一天通知部门主管，批准后方为请假成功，请假员工需通知考勤处。

●未向部门主管请假或者未告知考勤处，即为旷工

●考勤须知：

①上班时间已到而未到岗者，即为迟到;

② 未到下班时间而提前离岗者，即为早退;

③ 工作时间未经领导批准离开工作岗位者，为擅离职守;

④ 迟到、早退或擅离职守超过30分钟，或未经准假而不到班者，均为旷工。

●对有旷工、迟到、早退、擅离职守现象的员工，应进行教育，屡教不改的，给予适当的纪律处分，如果造成严重后果的，应追究其责任。

二 细则

一关于客服中心

●设于物业服务大厅的客服中心主要负责接待前来的各位业主，记录业主所反映的各种问题，及时联系相关人员加以解决

●任何客服人员在遇到住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，耐心、细致地做好解释工作，当住户有不理解住宅区的管理规章制度时，要晓之以理，动之以情，请业主理解并支持物业公司的工作。

●对住户投诉、来访中谈到的问题，客服人员应及时进行记录，需要报给工程部进行维修的，要及时报修，当天进行调查，核实维修结果，然后将处理结果汇报物业经理;未能解决的问题，要将问题向物业经理汇报，由经理决定处理办法。●当住户主动前来提合理化建议时，要详细、认真地做好记录，并及时向上级汇报，由经理决定是否采取或制定整改计划。

●客服人员在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，;不得推诿责任、为难住户或乘机索取好处，在处理完毕后应将结果回复住户和上级经理，做到事事有着落、件件有回音。

●全体客服人员要认真负责，做好本职工作，为住户提供满意的服务，尽量减少住户的投诉、批评，将住户的不满消解在投诉之前。二关于物业财务人员

●物业收费处设于物业服务大厅内，收费员主要负责收取物业的相关费用 ●收费员对待前来缴费的用户要耐心接待，微笑服务，使用文明用语。熟练掌握想想费用的收费标准，熟练操作电脑操作技能。当业主对收费有质疑时，应尽快解答业主的疑问，做到收费的公开透明。●收费员收取业主的费用后，应开具手写或打印收据，如果为手写收据，字迹一定要工整，写清楚缴费类型，金额明确，日期和金额的大小写俱全，注意复核和检查，如有差错及时更改。无不做到业主拿到收据后能一目了然，无任何疑问。●业主来交费处缴费时，收费员应注意询问和核实业主信息和缴费类型，确认无误后精准算出业主应缴纳的金额，确认无误后，告知业主；“您好，您的缴费金额为xxx“，收到现金时说；“收您xxxx”，将收据、找零双手递给业主，并说：“找您xxx”。

●遇到有退款时，应检查单据是否齐全，找物业经理签字确认后，方可退款。●每日核对现金收入，核对无误后移交财务，并及时记录现金日记账，即时结算，做到现金、票据日清、日结。不允许挪用公款借做他用或自用。

●收费人员使用的印章、票据、日报表、账本，钥匙等要小心保管，不得遗失。注意密码的保密，以防泄密造成损失。

●财务报表等要注意书写规范、内容齐全、核算无误，字迹清晰，财务信息不得向任何人透露。

●提高安全意识，非本单位人员不得进入收费处，当收费员需要暂时离开收费处时，一定要请其他工作人帮忙照看收费处的安全。三 关于维修部

●维修部工作人员的工作任务主要是当接到物业客服人员的报修单后，根据报修单上的内容，对业主的实际问题进行维修解决。要做到及时迅速，不得拖延时间，不得借机向业主勒索。维修完后应当及时报给客服人员维修结果，以便核实。遇有不能解决的维修问题，应及时上报，及时思考解决方法，切不可任由问题肆意发。●维修部工作人员与业主谈话时态度一定要和缓，遇有业主不明白的问题，要耐心地做好解释工作。

●维修部工作人员的对讲机应该全天候保持通畅，以确保物业客服人员能顺利联系到维修人员。

●维修部应24小时有人值班（实行轮班制），以确保业主的问题能实时解决，避免造成更大的损失。●设备间工作内容： ①设备间内设备众多且都非常重要，非本单位工作人员不得擅自入内，以约束非工作人员随意进出设备间

②维修人员每次进入设备间时必须要做相关的登记，工作人员每次进入设备间的工作分为 “检查”、”维修”和“其他”三项，工作内容必须在《设备间进出人员登记表》上登记。未作登记的工作人员不允许进入设备间，以约束工作人员随意进出设备间。③工作人员每日必须检查设备间内的设备运营状况两次，早一次，晚一次，并必须做相关登记。

●物业办公室人员每日检查《设备间进出人员登记表》，并不定期巡视设备间，检查维修部工作人员的维修检查工作。四 关于物业公司例会制度

●物业公司实行每周一周会，每月一月会，每年一年会的例会制度。

●公司的所有会议，所有公司员工无特殊情况必须参会，在会议签到表上签到，迟到、旷会，一律按旷工处理，有以上情形的员工，会议上通报批评。

●会议纪律：主持人应当在会议开始前5分钟到场，检查会务落实情况，做会前准备。会议期间，所有员工保持安静，不得打断别人的发言。除专门的会议记录人员以外每位参会人员也要做相关的会议记录。

●每次会议结束后，每位员工要根据会议要求进行工作，并在下一次会议上做汇报总结。

●周会流程：

①周会每周一召开，全体物业公司工作人员（包括保洁和保安负责人）必须早晨8点准时到场参会，8点不到者，视为迟到。由物业经理主持周会或由物业经理指定的专人主持。例会无特殊情况，不另行通知。

②各部门工作人员，客服人员，收费人员，保洁人员，安保人员依次做每周工作总结，针对上一周工作中出现的问题积极寻找解决的办法。

③物业经理对物业公司内部员工的违规工作通报批评。

④根据保洁、保安工作的检查表，对保洁和保安的工作作出一周的评判和打分，具体通报保洁和保安工作中的违规行为。⑤由物业经理做周会总结。●月会流程： ①月会每月一日召开，全体物业公司工作人员（包括保洁和保安负责人）必须早晨8点准时到场参会，8点不到者，视为迟到。由物业经理主持周会或由物业经理指定的专人主持。若周会与月会重合，则只开月会。例会无特殊情况，不另行通知。

②月会要有物业公司办公室人员做专门的会议纪要，会议记录人负责会议议定事项的督办和催办，并将会议督办和催办的情况报给会议主持人，月底会议主持人负责检查会议纪要的记录和落实情况。

③月会主要根据上个月的会议纪要的记录和落实情况以及上一个月的工作情况做上个月的工作总结，如有特殊情况，根据专项议题，在月会上进行讨论研究。

③安排布置下一个月度的工作任务。

④评选每月优秀员工，通报批评有违规操作的员工。●年会流程：

①年月为每年12月30日召开（有特殊情况另行通知），全体物业公司工作人员（包括保洁和保安负责人）必须下午3点准时到场参会，3点不到者，视为迟到。由物业经理主持周会或由物业经理指定的专人主持。若年会与月会重合，则只开年会。例会无特殊情况，不另行通知。

②年会主要做以往一年的工作总结，布置新一年的工作任务。

④评选优秀员工，通报批评上一年中有重大过失的员工。

建议物业公司每周应指派人员参加工程部会议并做好会议记录，以便提前做好准备工作，不耽误工程进度。

第二章 佳顺物业服务有限公司保洁人员管理制度

佳顺物业服务有限公司采取与保洁公司的合作的方式，保洁人员非本公司正式员工，为了使业主们有一个干净整洁的居住环境，为了本小区的整体形象，也为了加强对保洁工作人员的管理，使得本小区保洁工作的顺利进行，特制定本制度。一 保洁的工作范围和内容

●二号楼、三号楼公共部分清扫，包括： ①每层楼道地面的清扫和擦拭； ②电梯内的地面和轿厢的清扫以及擦拭； ③电梯与楼道的衔接部分的凹槽内杂物的清理； ④楼梯的清扫和楼梯扶手的擦拭； ④单元门和楼外不锈钢护栏的擦拭； ●小区内环形公路的日常清扫。

●垃圾桶内垃圾的清倒和清扫,以及垃圾桶本身的擦拭和清洁。

●小区内日常的卫生巡逻和维持，力求保证小区内公共区域的干净整洁。●物业楼内的日常清扫以及擦拭和垃圾的清倒。●大扫除。（按实际情况，做出扫除方案）●绿化带上可见明显的垃圾清扫。

注：在小区内的清扫区域，除冬季外，贴地板砖的部分，需要每日擦地。二保洁员工纪律制度

●上岗前要注意个人的仪容仪表和着装； ●未经批准不得使用楼内设施；

●不得在工作期间大声喧哗，做私事、看报纸、吃东西、聊天； ●保洁人员除吃饭上厕所等特殊情况以外不得擅自离开工作岗位； ●任何情况下，皆不可与业主发生矛盾和冲突； 三 对于保洁工作的监督和管理

●物业办公室工作人员须认真做好每日保洁卫生检查，认真填写《保洁工作检查表》，不得徇私舞弊。

●每周一周会上，通报《保洁人力出勤表》《保洁工作检查表》三个表中保洁工作人员工作中的不合格之处以及其他的工作失误，作出相应的奖惩措施。

第三章 佳顺物业服务有限公司保安人员管理制度

本物业公司采取与保安公司的合作形式，保安人员非本公司的正式员工，为了加强本小区的安保工作，是业主们有一个安全舒心的居住之所，同事加强对本校区保安人员的监督和管理，使得小区的安保工作规范化、秩序化，特制定此制度。一 保安工作内容和范围：

●保安工作实行24小时365天全年无休的工作模式。

●保安工作实行排班制——三人一班、共分三组（监控一组、巡逻一组、门卫一组）8小时工作制，共需9名保安。●监控组工作：

①监控组保安的工作地点在小区的监控室内，24小时轮班监控，不得出现空档期。

②保安人员要密切监视每一个监控画面并认真填写《监控记录表》。若监控画面没有异常，则在《监控记录表》上注明“未见异常”。如果发现监控画面异常情况，必须立即上报物业办公室，并且联系相关保安人员进行处理，在《监控记录表》上对异常事件和事件的处理办法和结果做详细的阐述。

③《监控记录表》每日上报物业办公室。●巡逻组工作：

①巡逻组保安负责小区内公共部分的日常安全巡视，并在《巡视记录表》上做相关登记。

②巡逻组保安巡视范围包括: 1 小区内环形公路，主要检查小区内道路是否通畅，是否有违规停车、违规占道的行为。

2绿化，主要检查是否有绿化被破坏的现象，检查浇水用水龙头有无问题。3停车位，注意检查业主们停车是否规范，是否有违规停车的现象

楼宇内，注意检查楼宇内有无可疑人物（夜间尤为重要）。检查是否有杂物堵塞消防通道，随意占用公共部分的行为。检查消防设施和配电箱等楼道内基础设施是否正常。