第一篇：一份向XX区政府提交的商业房地产项目

第一部分：项目概述

1、项目概况

项目位于佛山市三水区西南镇张边路，西南四小以北，移动通讯大楼以西，与即将兴建的市政公园连成一片。整个地块占地57,123.76平方米，总建筑面积约65,000平方米，将建设成为三水区规模最大，功能最齐全的休闲购物广场。

项目地块现状平整，预计建设期为一年。

2、项目经济技术指标及划分

2.1、占 地 面积：57,123.76平方米

2.2、容积率：约1.1

2.3、总建筑面积：65,000平方米

其中大场面积： 约39,000平方米

包括百货公司：13,000平方米

超市：7,000平方米

餐饮：6,000平方米

娱乐：5,000平方米

儿童乐园：2,000平方米

写字楼、仓库、设备：6,000平方米

散铺面积： 约26,000平方米

2.4、停车场面积：15,000--20,000平方米

2.5、绿化率：30%-40%

第二部分：项目定位及经营模式

1、发展理念

在三水商业发展由初级向成熟阶段转型的时期，必须采取差异化的竞争战略，即在规划设计、外型立面、环境配套、物业管理、推广营销等方面全方位塑造项目与现有楼盘的差异性，才能引领市场需求，占据市场制高点。

在营造产品差异性的同时，应着力构筑蕴含于产品之内的全新的商业模式与管理方法，使产品真正具有差异于其它楼盘的精髓与灵魂，从而获得可持续的市场占有力与品牌效应。

2、项目形象定位

三水商业转型时期具标志性的，规划建筑、商业气氛最佳，经营模式、物业管理最为完善，具有全新品牌形象的，集购物、娱乐、饮食为一体的大型一站式商业广场。

3、项目推广命名

其一以发展为大型一站式商业广场为背景，其二以体现发展商的成功开发经验为基础，建议

项目命名为“三水城市广场”

4、经营理念

项目将引入麦当劳、肯德基等一系列国际、国内著名商业机构大面积进场经营，以吸

纳巨额的外来投资为主。由此迅速提升城市的商业地位和价值。

项目同时计划引入大型超市作为大场进驻，以加强地区的消费能力。

项目的策划、建设和管理都将引入国际和香港著名的顾问机构、物业管理公司参与，以确保整个项目的高素质，并有助于地区知名度的提升。

第三部分：项目规划设计方案

1、整体构思与布局

地块位于张边路，紧靠路边，呈长方形，地块平整，适合整体开发利用，因此规划设计大体

布置为：三层一站式大型商场

2、交通组织规划

项目道路系统规划设计以人车分流为原则，避免人流与车流的交叉与冲突。此外，为方便三

水各地居民前来广场购物，建议设置一定数量的购物接送专车，来往广场及三水各主要镇区。

3、绿地广场系统设计

项目将以国际化的商业物业为标准，结合园林水景、城市艺术、本土文化于一体，建设相关

主题的绿化广场，以达到集休闲娱乐互动的效果。

4、景观结构

规划的市政公园将是项目的辅助景观构成。地块规划为商业用地，相对住宅的建筑高度较低，不会影响市政公园作为当地的主要城市景观，同时市政公园能与广场的主题互相呼应。

5、设计图示

第四部分：项目的效益分析

1、成本效益财务状况

1.1、开发成本：16,770万元

（1）征地费：1,820万元

65,000 m2 X 280元 / m2 = 1,820万元

（2）建筑安装工程费：10,335万元

①土建工程费：4，875万元

65,000 m2 X 750元 / m2 = 4,875万元

②装修工程费：1,560万元

26,000 m2 X 600元 / m2 = 1,560万元

③设备工程费（指消防、空调、电梯工程费）：3,900万元

65,000 m2 X 600元 / m2 = 3,900万元

（3）配套工程费（指停车场、广场、园林绿化、市政工程费）：2,275万元

65,000 m2 X 350元 / m2 = 2,275万元

（4）利息等不可预见费：1,300万元

指开发过程中不可预见的发生费用或部分预算外费用，按销售额5%计算。

65,000 m2 X 4，000元 / m2X 5 % = 1,300万元

（5）广告费：1,040万元

65,000 m2 X 4,000元 / m2X 4 % = 1,040 万元

1.2、销售收入：10,400万元

26,000 ㎡X 4,000元/㎡ = 10,400万元

1.3、税费：832万元

10,400 万元X 8 % = 832万元

2、项目盈亏平衡分析

2.1、纯销售成本核算

销售收入-（开发成本+销售税费）

= 10,400万元-（16,770 万元 + 832万元）

=-7,202万元

2.2、租金保本年期计算

年租金收入：39,000 m2 X 20元 / m2/ 月 X 12月 /年

= 936 万元 / 年

租金保本年期：7,202万元 /936 万元 / 年

= 7 年 9 个月

说明：

1、上述计算以建筑面积作为计算单位；

2、考虑到租金的增长情况，及租赁场所经营范围，每平方米月租金暂以平均20元估算。

从资金实际发生的情况看来，项目光靠26,000平方米的小百货铺位的销售，不能达到盈亏

平衡。只有在39,000平方米的大场全面出租7年9个月后，才有盈利能力。

为成功吸引品牌商家，达至商场全面出租及兴旺经营效果，大场首2年建议考虑免租，即当

商铺全面出租9年9个月后才可达到保本。

2.3、资金周转情况

根据以往经验，商业项目的成功与否由两大部分组成，建设工程的顺利开展和经营管

理的到位。

本项目初期拟投入建设费用1.7亿元，主要用于保证项目能按计划进行开发建设；而在项目招商营运阶段，拟投入的经营管理费用估计将达到1.5亿元以上。由此而得出项目总投资额约为3.2亿元。

2.4、开发效益的结论

从各财务评价指标看，在摊分整个项目的土地成本以后，项目的发展如能成功控制成本的话，尚有可以接受的盈利能力；

影响本项目开发效益的主要变动因素分别是建安成本与铺位的销售和租金价格； 建安工程成本是影响项目盈利能力的主要因素之一，在成本计算中尽量按实际情况进行设定，在实际操作中对成本的控制对改善指标的作用是明显的；

在本项目的财务指标计算中，26,000平方米的小百货铺位的销售率和39,000平方米的大场的出租率均确定为100%，目的是为了体现投入资金在确定的计算期内的盈利能力。当假定本项目的总投资不变，销售进度不变时，铺位平均售价和租金的变化对各财务指标的影响较大。

3、可行性研究结论

经济分析得到的指标显示本项目基本可行，但存在较高的市场风险。

项目的盈利能力处于正常偏低水平。

从项目的财务指标分析可见，提高租/售价格及降低建安成本将对项目收益有较大的帮助。采取一定措施有效控制成本、降低费用，并通过营造品牌商业广场能使商铺租/售价格稳步上升，从而达致产生比预期更好的收益效果。

4、建议

建议采取各种可能措施，降低成本，提高租/售价格，减低风险。建议在以下几方面考虑： 控制地价成本，因地价牵涉到发展商前期的资金投入，过高的地价支出将令到发展商难以承受压力及风险，若获得政府在地价上给予最大限度的优惠，将能建立良好的合作基础和投资氛围；

目前项目位处的板块商业氛围不足，为使项目能顺利发展及引入国际、国内著名品牌商家的加盟，加快周边商业环境的形成，加快市政公园的建设，把新的商业中心规划以政府确认的形式加以展示均能有助于项目未来的招商和经营；

因项目承受的资金风险较大，开发时间越长，资金回笼将面临更大压力，故应争取在最短时间内完成项目的开发，并在2004年春节前开业；

严格控制建筑材料及装修材料的造价，控制建安成本，尽量采用质优价廉的建材产品，以降低总体成本；

加强物业管理，建立合理的管理制度和人事架构，有效控制运营成本。

5、项目成功发展带来的社会、经济效益

项目的总投资巨大，以吸纳巨额的外来投资为主。

项目将引入易初莲花、麦当劳、肯德基等一系列国际、国内著名商业机构大面积进场经营，由此可迅速提升城市的商业地位和价值。

项目的策划、建设和管理都将引入国际和香港著名的顾问机构、物业管理公司参与，以确保整个项目的高素质，并有助于地区知名度的提升。

项目的建成将创造5,000多个就业机会和1,000多个营商机会，其中大部分将适合本地人就业和营商。

项目的建成将极大地满足广大市民不断增长的消费需求，丰富市民的文化娱乐生活，进一步刺激房地产市场，带动市区土地的升值，促进第三产业发展，为政府创造可观的税收和财政收益。

6、小结

本项目占地57,123平方米，总建筑面积65,000平方米，规模庞大，投资额度高，资金回笼速度慢。项目在吸引巨额投资，创造就业机会，填补市场空白，提升城市商业地位和价值，提高地区知名度，促进第三产业发展，为政府创造可观的税收和财政收益等方面具有明显和巨大的社会效益。但从项目的市场调查和财务分析来看，则存在投资回报周期过长，市场未成熟，消费水平低，经营难度大等问题，而需发展商承受巨大的市场风险。因此，政府能否在各方面对项目给予大力支持，是项目是否可行的关键因素。

与三水目前的商业形态相比，本项目具有鲜明的定位优势。再配合集团先进的开发理念和以往成功的开发经验，将成为三水地区标志性的发展项目。

第二篇：房地产项目商业计划书

房地产项目商业计划书 第一部分项目摘要

一、公司介绍

二、公司宗旨、目标和文化

三、核心经营团队

四、公司主要项目介绍第二部分市场分析

第三部分项目概述

1、土地位置

2、交通情况

3、文化教育

4、项目初步规划

5、周边配套设施

6、土地升值潜力初步评估

第四部分市场机遇

1、项目优势(S)

2、项目机会(O)

3、项目劣势(W)

4、项目威胁(T)

第五部分项目定位

一、主要的消费群体为：

二、根据不同消费人群年薪情况分析，得出以下数据：

三、各目标人群购买预计占有量

四、卖点

第六部分竞争分析

第七部分价格策略、销售渠道和方式

一、价格策略、二、销售策略

三、媒体选择

第八部分投资回报

一、商业回报

二、社会回报

第九部分项目风险及解决方案

第三篇：房地产项目商业计划书范本

南部物流汽车产业城项目商业计划书

项目单位：成都市活力城投资管理(集团)

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地 址：

邮 编：

编制 时间：2012 年03 月24 日

保密须知

本商业计划书属商业机密，所有权属于XXX集团公司。其所涉及的内容和资料只限于具有意向者阅览。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定：

1.若收件人不希望涉足/没意向本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回；

2.在没有取得XXX集团公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人；

3.请对待本计划书所提供的所有机密资料给予高度商业机密文件对待。

商业计划编号：2012NBN:00

3收方签字：

发送日期：

收到日期：

第一部分 计划概要

1.1 公司简介...xxx集团公司（公司的基本情况、愿景与战略、战略保障体系、商业模式与资质、行业地位与成就、资源储备与优势）

1.2 项目介绍..南部XX国际物流公司

国际货运/国内国际货运代理/车队/第三方货运代理等都属于我公司现经营项目在强大的管理团队管理下全项目正处于优良性发展中!

三和集团公司

.（融资项目基本情况、项目现状、项目规划、项目优势、预估总投资、预估总收入、预估总利润、融资需求）

1.3 市场分析

对南部我公司以做过丰富的市场调查例如人口/消费能力/消费人群/地理位置/交通路线/市场潜力等等我公司都非常满意.所以我公司对南部准备进行物流城以及汽车城两个项目投资经营(以下将项目简称为WQ项目)（产品定位、市场定位、客户群体定位、供需状况、市场潜力）

1.4 竞争分析...在南部飞速的发展下物流行业都处于第三方代运或托运,.汽车买卖维修行业上南部整个市场无一家规范企业但都在市内,汽车买卖和汽车修理都还处于过时的器材设备,人员的专业水平和职业操守均未受过正规的培训.在上述状态下的南部已经默认了现状,而且都处于良性发展中.它们都属于本项目的竞争对象但是我公司相信,我公司项目在运营后会将会引进大量的外来专业人才/五星级的服务以及现代化设备,这样做才能在飞速发展中的南部站住脚.1.5 营销策略...(略)

1.6财务分析...在本项目建成后的八至十七年收回项目成本,其间全部由资金链转移部分资金流到本项目.（前三年收入与利润、后三年收入与利润、资产现状、负债现状、资金来源计划、自有资金投入计划与实际、融资需

求、资金用途、融资方式、还款计划与措施）

第二部分 项目公司介绍

2.1 公司简介...（公司基本情况、公司证照与资质、已取得的政府批文及其合规性、人财物资源优势、现在的资金需

求与用途）

2.2 公司股权现状与历史变更...2.3 企业文化...（公司精神、理念、战略、目标保障措施、董事会成员与作用、监事会成员与作用）

2.4 合作伙伴关系...（合作项目与合作者名称、合格供应商名称及其供应的产品与服务）

第三部分 项目介绍.3.1 项目综述...3.2 项目土地概况...（项目综述、土地现状、土地位置、周边概况、土地性质、取得土地方式、土地价格、出让金交付情况、土地出

让合同与证件取得情况、土地使用年限、突出优势）

3.3 项目规划...（建设规划指标、建筑工程总面积、不同产品的销售面积、配套建筑面积、规划证书的取得、概念性总体规划图、祥

规图报批情况）

3.4 项目工程设计方案...（设计理念、产品定位、定位诠释）

3.5 项目计划与现状差异...（整体开发计划、开发周期、分区开发计划、开发进度计划与实际的差异、重大差异原因与补救措施）

3.6 税金政策

3.7 项目开发与管理模式...3.8 项目公司资产与负债说明...3.9 项目公司贷款、或有负债、担保抵押情况...第四部分 市场分析.4.1 目标市场状况...4.2 目标市场宏观经济分析...4.3 目标市场房地产发展情况...4.5 项目市场前景...第五部分 竞争分析.5.1 竞争对手...5.2 竞争分析（SWOT）...5.3 结论...第六部分 营销战略.6.1 定价策略...6.2 销售策略...第七部分 团队管理.7.1 组织结构...7.2 管理模式...7.3 核心管理人员简历...7.4 公司高层工作职责...7.5 人力资源规划...7.6 管理机制...7.7 薪酬计划...第八部分 投资需求.8.1 资金需求...8.2 投资环境...第九部分 财务分析.9.1 销售收入预测...（销售平均价格预估、总销售回款预估）9.2 总成本估算...（预估总投资、预估成本明细、预估费用明细、预估税金明细）

项目 9.4 现金流预估...（项目现金流预估、未来三年现金流预估）9.5 经济效益分析...9.6 清偿能力分析...9.7 投资回收期...9.8 盈亏平衡分析...9.9 综合评价...第十部分 风险及对策.10.1 经营管理风险...10.2 市场风险分析...10.3 工程风险分析...10.4 政策风险...10.5 其他不可预见风险...第十一部分 总结.第十二部分 附件.12.1 企业营业执照...12.2 组织机构代码证...12.3 税务登记证...12.4 法人身份证...12.5 开发资质证书12.6 项目“五证”12.6 项目公司信用评级证书

第四篇：房地产项目商业计划书范本

XXX房地产项目商业计划书

项目单位：XXX房地产开发有限公司

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编制 时间： 年 月 日

保密须知

本商业计划书属商业机密，所有权属于XXX房地产开发有限公司。其所涉及的内容和资料只限于具有投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定：

1.若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回；

2.在没有取得XXX房地产开发有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人；

3.应像对待贵公司机密资料的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。

4.本计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时的报价使用。

商业计划编号：

收方签字：

发送日期：

收到日期：

目 录

第一部分 计划概要

1.1 公司简介...（公司的基本情况、愿景与战略、战略保障体系、商业模式与资质、行业地位与成就、资源储备与优势）

1.2 项目介绍...（融资项目基本情况、项目现状、项目规划、项目优势、预估总投资、预估总收入、预估总利润、融资需求）

1.3 市场分析...（产品定位、市场定位、客户群体定位、供需状况、市场潜力）

1.4 竞争分析...（竞争对手、竞争优势）

1.5 营销策略...1.6 组织管理...（公司治理结构、组织结构、高管简历）

1.7 财务分析...（前三年收入与利润、后三年收入与利润、资产现状、负债现状、资金来源计划、自有资金投入计划与实际、融资需

求、资金用途、融资方式、还款计划与措施）

第二部分 项目公司介绍

2.1 公司简介...（公司基本情况、公司证照与资质、已取得的政府批文及其合规性、人财物资源优势、现在的资金需

求与用途）

2.2 公司股权现状与历史变更...2.3 企业文化...（公司精神、理念、战略、目标保障措施、董事会成员与作用、监事会成员与作用）

2.4 合作伙伴关系...（合作项目与合作者名称、合格供应商名称及其供应的产品与服务）

第三部分 项目介绍.3.1 项目综述...3.2 项目土地概况...（项目综述、土地现状、土地位置、周边概况、土地性质、取得土地方式、土地价格、出让金交付情况、土地出

让合同与证件取得情况、土地使用年限、突出优势）

3.3 项目规划...（建设规划指标、建筑工程总面积、不同产品的销售面积、配套建筑面积、规划证书的取得