第一篇：房地产企业在建项目整体转让的税收筹划

房地产企业在建项目整体转让的税收筹划 作者：吴 奇

阅读数量：5410

发布时间：2009-10-03

来源：吴奇的博客

某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。

出售方选择方案1

直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为：

营业税金及附加：6000×5.5%=330万元

土地增值税：A企业取得转让收入6000万元

减：已发生在建工程成本3500万元

减：加计扣除3500×20%=700万元

减：营业税金及附加330万元

增值额：1470万元

增值率：1470÷3500=42%

土地增值税：1470×30%=441万元

企业所得税：（6000-3500-330-441）×33%=570.57万元

出售方选择方案2

转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。

在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。企业所得税：（6000-3500）×20%=500万元

股权转让差价应当按20%的所得税税率缴纳企业所得税。

营业税 土地增值税 企业所得税 合计

方案1 330万元 441万元 570.57万元 1341.57万元

方案2 0 0 500万元 500万元

比较方案1和方案2，从A企业最终纳税款可以看出，对于A企业，选择方案2，才能达到最佳节税目的。

假设写字楼项目最终建成后，可以实现全部销售收入9000万元，同时B企业接手该在建工程后，为完成写字楼项目又发生成本1000万元。那么，对于B企业来讲，选择方案1和方案2，纳税结果有何区别？

收购方选择方案1

直接收购该在建项目，所要缴纳的各项税收为：

营业税：9000×5.5%=495万元

增值额：9000-7000-1400-495=105万元

增值率：105÷7000=1.5%

土地增值税：105×30%=31.5万元

企业所得税：（9000-7000-495-31.5）×33%=486.26万元

收购方选择方案2

B企业按照A公司的意愿，收购A公司股权，收购的前提是保证A公司的利益不变。即使股权差价与项目转让差价相等，B企业收购股权需缴纳的各税税收为：营业税：9000×5.5%=495万元

土地增值税：由于B企业以收购股权的形式进行交易，与土地开发和收购等成本没有直接联系。因此，B企业发生的在建工程成本是A公司原来成本，3500万元与B企业原来发生的1000万元之和4500万元。

土地增值税：（9000-4500-4500×20%）×40%-（4500+4500×20％）×5％=1170万元

企业所得税；（9000-4500-495-1170）×33%=935.55万元

营业税 土地增值税 企业所得税 合计

方案1 495万元 31.5万元 486.26万元 1012.76万元

方案2 495万元 1170万元 935.55万元 2600.55万元

第二篇：房地产企业税收筹划

房地产企业税收筹划——从万科与雅居乐赈灾捐赠谈起

作者：李明俊 程龙贵 深圳市智慧源企业管理咨询有限公司 税务咨询顾问

2008年5月12日，四川汶川地区发生里氏8级地震，灾情及救灾抗震工作牵动举国人心，全国各族人民纷纷捐款、捐物，累计已超300亿人民币。其中：有两家地产上市公司的捐赠行为值得研究，一是万科公告将在未来的3-5年以参与灾区的临时安置、灾后恢复与重建工作等形式捐献1亿元（资料来源：万科公司公告）；二是雅居乐公司宣布直接捐赠5000万货币资产以及大股东陈卓林兄弟以个人名义捐赠5000万货币资金。（资料来源：网易财经新闻）。两家公司虽然都是捐款1亿元，但由于捐赠的方式和时间不同，在税务上会产生较大差异，笔者在对上述两家上市公司及其股东捐赠行为表示敬佩之余，主要想从税务角度谈一谈捐赠方式不同在税务上产生的差异性。

捐赠作为企业一种特殊的经营行为，在税务上可享受一定的税收优惠。新企业所得税法第九条规定，企业发生的公益性捐赠支出，在利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。但捐赠方式和时点不同，也会产生不同的差异，笔者结合上述两家公司之捐赠行为，试从以下几个方面进行分析：

一、捐赠主体的选择

万科捐赠主体是公司本身，雅居乐捐赠主体分别是公司和陈氏兄弟个人，按规定，万科有可能被允许在企业所得税前列支一亿元（假定万科是通过政府部门或公益性团体捐赠而非直接捐赠），而雅居乐公司被允许在企业所得税前列支的最大捐赠额是5000万元，另外5000万元个人支出不能在企业所得税前列支，只能在其个人所得税前抵扣。两者相比，雅居乐后者将为此有可能少抵扣企业所得税1250万元（5000万X25%）

二、捐赠资产的选择

捐赠资产不同，其中的税收负担也有可能不同。万科公司捐赠的是未来的开发产品，其捐赠额是以开发成本计算还是市场价格计算，在公告中未予明确。在企业实物捐赠中通常都存在这样的捐赠额度计量的问题，对于捐赠企业而言，无疑留有一定的空间，无论是经营宣传角度还是税务角度，都有回旋空间。而直接捐赠货币资产，捐赠金额已经确定，也就不存在税务筹划的空间。

另一方面，税法规定，捐赠的开发产品需视同销售缴纳相应的营业税、土地增值税以及企业所得税，三项合计税负率有可能达12%以上。以1亿元为例，则万科有可能为此多支出税负1200万元。而雅居乐捐赠现金则不存在这个问题，两者有较大差异。

三、捐赠额度和的选择

新企业所得税法规定公益性捐赠在当年会计利润的12%以内可以税前扣除。超过部分则不允许。万科公告中宣布1亿元捐赠将在未来3到5年内，根据实际需要逐年支出。那么，万科就可以根据当年的会计利润来确定当年捐赠额度，给企业留下了一定的税务筹划空间，而雅居乐公司一次性在2008年捐赠，如果在会计利润12%以外，则不能在所得税前扣除。如果捐赠当亏损或者盈利不足于冲减捐赠额度，则该部分捐赠扣除额不能在税前扣除，会增加未来的企业所得税负担，当然，上述两家地产公司都是业绩非常优秀的公司，不会存在上述情况，但是，我们这里只是举例而已，换到其他捐赠企业就不一定了。故而，捐赠额度与捐赠的选择很重要，企业在捐赠时如能考虑自己当年会计利润的多少，无疑会给自己留下更多的筹划空间。

四、捐赠途径的选择

税法规定：企业如通过县级以上人民政府及其组成部门或公益性社会团体进行捐赠，可以在企业会计利润的12%以内扣除，超过部分在计算企业所得税时须做纳税调整，换句话说，只能在企业所得税后列支。但如通过中国红十字会、宋庆龄基金会等机构时则可以100%税前列支，不受此比例限制。而如果企业自行捐赠，则100%不能在企业所得税前列支，必须做纳税调整。

我们根据报道资料推测，雅居乐的1亿元捐赠应该是通过政府部门或慈善机构来完成的，其支出如能取得相关票据，可以在税前直接列支，但存在的问题是，款项有可能被中途截留或抽取管理费，真正能到受灾群众手中的不知道会有多少。而万科通过直接参与灾后重建工作，可以让灾区人民直接受惠，享受到100%的捐赠，但也存在着由于拿不到合法入帐的票据而无法在企业所得税前列支的问题。现实中，有很多企业和个人，由于各种各样的原因，不愿意通过政府部门或慈善机构，而采取直接捐赠方式，导致其公益善举不能在所得税前扣除，增加了捐赠企业的税收负担。

笔者在此建议，类似万科这样的善举，可以自行建设，待房屋建好后再通过政府相关部门或慈善机构“定向捐赠”，中间有专人负责落实与监督，则有可能解决信息不透明所带来的其他问题，同时也可以解决税前入帐问题，降低企业税负，提高捐款的热情和积极性。一方有难，八方支援。捐赠行为无疑应大力提倡。但不同的捐赠行为与方式给企业带来的税负影响会不同，值得广大纳税人思考。

备注：可以100%在所得税前扣除的公益性机构主要包括：福利性、非营利性的老年服务机构、红十字事业、农村义务教育、公益性青少年活动场所、世博会、第二十九届奥运会、中国老龄事业发展基金会、中国华文教育基金会、中国绿化基金会、中国妇女发展基金会、中国关心下一代健康体育基金会、中国生物多样性保护基金会、中国儿童少年基金会、中国光彩事业基金会、中国医药卫生事业发展基金会、中国教育发展基金会、中国红十字会、中华健康快车基金会、孙冶方经济科学基金会、中华慈善总会、中国法律援助基金会、中华见义勇为基金会、宋庆龄基金会、中国福利会、中国残疾人福利基金会、中国扶贫基金会、中国煤矿尘肺病治疗基金会、中华环境保护基金会。

1.根据财政部、国家税务总局、民政部《关于公益性捐赠税前扣除有关问题的通知》(财税[2008]160号)第一条的规定。企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，用于公益事业的捐赠支出，在利润总额12％以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣 除。根据相关的规定，间接捐赠准予限额扣除，而直接捐赠不允许税前扣除。

第三篇：浅谈企业税收筹划

浅谈企业税收筹划

摘要：社会主义市场经济体制下企业为了达到价值最大化，提高效率，增强企业竞争能力，税收筹划已成为企业经营管理的重要部分。如何实现企业的税收筹划，是当今企业共同探讨的问题。本文主要对企业税收筹划的内涵，原则，分类，特点等来浅谈企业税收筹划。

关键词：税收筹划；避税；节税；效益最大化

税收筹划的英文是tax planning,翻译成中文可以成为税收计划、税收安排、税务规划、纳税筹划或税收筹划等。税收把一部分经济资源由私人部门转到公共部门，改变了市场对经济资源的配置，一方面为政府部门筹集了税收收入；另一方面，通过征与不征、征多征少来实现政府调节经济的功能，因此政府的税收政策的这种差异必然要对市场经济主体包括企业和个人的纳税行为产生影响，从而使纳税多少成为企业和个人进行各种决策所应考虑的一个重要因素。税收筹划就是从市场经济主体企业或个人角度来间就在合法的情况下如何科学合理地纳税。

一、税收筹划的内涵

税收筹划是指纳税人在一国法律允许的范围内，通过事先合理地安排其经营、投资和财务活动，将其纳税义务筹划在适当的时间和地点以适当的形式发生，从而实现其税后收益最大化或者谋取某种税后利益行为的总称。[1]

对于企业而言，税收筹划是其整个经营管理计划的不可割分的一部分，而且税收筹划的目的并非仅仅为了追求税负最小化，纳税人如果纯粹为了追求税负最小化，那么最好的办法就是不从事任何活动，从而不用交任何税，税负为零，当然最小，但也没有利润，这显然不符合税收筹划的本意。因此，企业税收筹划的目的正如企业财务管理的目标一样，当然是追求税后利益最大化，而不仅仅是纳税最小化。税收筹划有时也称为税收成本管理，企业上缴的各项税收无论是直接税还是间接税，最终都要用企业的利润来上缴，税收减少了企业的利润也就大大降低了企业的竞争力，若企业能通过精心的税收筹划安排来降低税收负担，则企业的竞争力也可以得到大大提高。

严格意义上的税收筹划仅指符合税法立法精神的安排，那么实际上主要是指税收优惠政策的使用。税收筹划是国家税收政策的重要传导机制，它并没有损害国家利益，而是落实国家宏观政策的措施和桥梁。比如，我国从2000年开始实施西部大开发战略，为了配合这一战略任务实施，对西部投资的符合产业政策导向的企业实行15%的企业所得税税率，2008年新企业所得税法是时候，继续保留了这一优惠税率，那么东部地区的企业在权衡人力资源成本和税收优惠政策之后，决定将东部地区设立 1 [3]的工厂迁移到西部地区，从而享受15%的企业所得税优惠，那么这种战略性迁移的筹划安排不仅符合税法条款，而且也符合税法的立法精神。

二、税收筹划的特点

从税收筹划的定义中可以看出，税收筹划至少具有以下三个特点：前瞻性。税收筹划是纳税人在纳税义务还没有发生以前，预先对其经营活动所做的计划、安排，从而使其自身税负最优化，因而它具有前瞻性。战略性。台湾学者把税收筹划成为租税规划，用“规划”可能更确切些，体现了其战略性。战略性包含全面性和长久性两层含义：全面性指纳税人把税收放在其整个经营计划中来考察，对其所有的经营活动做出全面安排；长久性指税收筹划立足于现在，着眼于将来，税收筹划不仅要针对现行税法进行筹划，而且还要在方法、策略上留有灵活机动余地，以对付未来税收政策可能的变化。合法性。税收筹划的合法性不仅是指符合税法条文上的要求，而且要符合税法的立法精神的要求。税收筹划并非利用法律的漏洞，卫视顺应法律精神，利用税法中又腐案税收优惠、税收激励等税式支出条款来进行筹划。[1]

三、税收筹划的条件、基本原则、分类

（一）条件：

市场经济条件、依法治税；企业管理人员的节税意识；企业内部会计核算健全、规范；企业财务管理人员的税收、会计、财务、法律等方面的知识。

（二）基本原则：

1、成本-效益原则。是企业任何活动都应遵循的原则，税收筹划也一样，税收筹划的成本包括设计筹划方案、查找法律依据、聘请税务顾问、聘请中介机构等而发生的费用，收益主要是去的的节税利益，只有在其收益大于成本的条件下才能展开，否则得不偿失。

2、时效性原则，税法不是固定不变的，国家每年都会有一些新的税收法规、规章、规范性文件出台，同时也会对原有的一些法律、法规、规章做出修订、补充、废止，这就导致不存在一个一成不变的税收筹划方案，任何一个筹划方法或方案都具有一定的时效性；另一方面，企业每年的经营状况也是不断变化的，因此，企业必须及时地去修订原有的税收筹划方案，以适应企业变化了的内外部条件。

3、风险防范原则。税收筹划方案的成功与否最终必须得到税务部门的税收检查的确认，这就要求企业必须做好风险防范的准备措施，要能拿出足够的证据来证明其税收筹划方案的合法性。这些证据包括合同、原始凭证、发票、账簿、银行记录等，同时也要收集相关的税收法律、法规、规章等文件，以避免税收筹划风险的发生。

（三）分类：

1、按税种进行分类，税收筹划可以分为增值税筹划、营业税筹划、消费税筹划、企业所得税筹划、个人所得税筹划、其他税种筹划等。按税类划分，税收又可分成流转税筹划、所得税筹划、财产税筹划、资源税筹划和行为税筹划等。

2、按地域范围划，税收筹划可以分为国内税收筹划和国际税收筹划。国内税收筹划是指纳税人在本国税收法规下对其经营活动所进行的筹划；国际税收筹划是指跨国纳税人从事跨过活动时所进行的筹划。

3、按纳税人来划分，税收筹划可分为个人或家庭税收筹划和企业税收筹划。企业税收筹划还可以从经营的角度来考虑，按照企业的经营流程来分类，如可以分为企业设立决策的税收筹划、企业经营觉得的税收筹划、企业财务决策的税收筹划、企业投资决策的税收筹划、企业注销清算的税收筹划等。

四、企业税收筹划的一般方法

税收筹划的方法很多，而且不是孤立存在的，往往是交叉并存的，大致可分为以下几种主要方法：[2]

调整成本法。是指通过对企业成本的合理调整，抵减收益、减少应税所得额以减轻企业税负的节税方法。成本的调整应根据有关财务会计制度规定进行适当处理，决不能乱摊成本，乱计费用。

折旧计算法。提取折旧是对企业固定资产予以补偿的基本途径，没有折旧提取，企业的简单再生产和扩大再生产都不可能实现。由于折旧要计入成本，因此，折旧方法的选择直接关系到利润的高低，从而影响纳税。通常，采用加速折旧法可推迟纳税。

费用列支法。企业应在税法允许的范围内，充分列支费用，预计可能发生的损失，以尽可能的缩小税基，达到减少所得税的目的。

收入控制法。是通过对收入的合理控制，相应的减少所得，减轻或拖延纳税义务以减轻企业税负的节税方法。这里必须明确，收入控制是根据有关财务会计制度规定进行的合理财务技术处理。

五、税收筹划同避税和节税的关系

讨论税收筹划时总是和避税分不开，避税是一个容易同税收筹划相混淆的概念。避税一般是指纳税人利用税法的漏洞、缺陷、空白特例、含糊之处或其他不足之处，做出适当的财务安排，在不违反税收法规的前提下达到减轻或规避税负的行为。

避税尽管符合税法条款的规定，但是却违背了税法的立法意图。举例来说，某国出台了遗产税，但是对直系亲属之间财产赠与行为尽管符合税法规定，少缴了遗产税，但是却违背了税法的立法意图，因此，世界上还没有哪个国家仅仅开征遗产税而不同时征收赠与税。再举例，1696年，英国用“窗户税”取代了詹姆斯二世统治期间开征的“壁炉税”，“窗户税”按照房屋窗户数量的多少大小征收，税额随窗户的的增加而增加，而英国纳税人为了避税则尽量少开窗户，少开窗户可以少缴税，这就是避税行为。尽管我们说避税是合法的，但是从另一个方面来讲，避税也往往是指处于合法和违法之间的灰色区域，因为，没有哪个国家会宽容纳税人肆意的影响大税法权威性的避税行为，世界各国税法都会控制相应的反避税条款，因此避税的合法性就收到了反避税规则变化的制约。所以，避税方法和策略总是处在不断的变动中，纳税人总在不断地寻求税收制度的缺陷或漏洞，而税务机关总是在发现了漏洞和缺陷之后马上加以弥补，这就使得避税的合法性随着时间的推移而出现变数，合法避税和非法逃税之间往往只有一步之遥。

税收筹划的主要目标是确保交易活动既符合税法条文要求，也符合税法立法精神的要去；而避税却是以完全合法的方式来利用税法中和某些事实中的某些含糊的地方。法律的含糊性来源于法律条文本身的含糊之处或对某个时间在运用时的含糊性；事实含糊性源于事实本身不太清楚，如税务机关在转让定价中就纳税人是否执行了独立竞争价格常会和纳税人之间发生争议。税收筹划并不完全等同于避税，它是排除利用法律漏洞违背税法立法意图的避税方法。

节税也是一个容易同税收筹划相混淆的概念。在某种意义上讲，节税同税收筹划是目的和手段的关系，税收筹划的主要目的就是获取节税利益，但二者并不是完全是这种关系，尤其是企业战略性税收筹划，获取节税利益只是影响企业战略性决策的因素之一，而不是唯一因素，因为企业战略性税收筹划的目的不仅是节税，而且是追求税后收益最大化或者谋取其他方面的利益。

总之，税收筹划是一门纳税人在法律允许的范围内安排其自身活动，减小税负，增大税后收益或谋取其他税后利益的艺术。企业应该在法律允许的范围内通过税收筹划来实现企业的最大价值。

参考文献：

[1]刘初旺.税收筹划[M].北京：清华大学出版社，2012：7.[2]萨利·琼斯.高级税收战略：第四版[M].北京：人民邮电出版社.2010.12

[3]刘佳.税收优惠政策对破产重整的法律调整及优化进路[J].税务与经

济.2014.（2）

浅谈企业税收筹划

班级：110514

学号：20112254

姓名：张诗宇

指导教师：李中霞

第四篇：2011_在建房地产项目转让协议书

在建房地产项目转让协议书

甲方：

乙方：××公司

法定代表人：

地址：

丙方：

丁方：

戊方：

鉴于：

一、乙方××公司是（该公司的简介及其股东情况）。

二、乙方××公司自××年×月开始，合作开发建设××项目，××公司负责出地，由合作方出资，拟建××层的商业综合楼，总建筑面积为××平方米。

土地状况为：

××公司提供的地块位于××区，面积约××㎡，该地块的《国有土地使用证》编号××，国土局地块编号为××。该地块于××年××月××日取得《房地产证》，编号为××，宗地号××，土地位置××，用地面积××㎡，土地面积××㎡。用途为：××商住用地，使用年限为××年。该地块的土地使用合同编号××，地价款于××年××月××日已全部付清。

三、曾与乙方参与开发××项目的主体（出资方）：

（1）××公司

（2）××公司

（3）„„

四、先后签订的合作开发合同：

（1）《××合同书》，××年××月××日××公司与××公司签订。

（2）《××协议书》，××年××月××日××公司与××公司签订。

（3）„„

五、乙方与××公司的合作

（合作的基本事实情况介绍）

六、乙方与××公司的合作

（合作的基本事实情况介绍）

七、……

八、本项目所涉的已结、未结诉讼：

（一）合作开发的诉讼

1、××公司诉××公司（诉讼的基本情况）

2、„„

（二）工程款纠纷的诉讼

施工合同及相关协议：

1、××公司诉××公司的××协议

2、„„

九、××项目下的债务情况：

1、工程款

2、银行贷款

3、借款

4、监理费

5、行政罚款

（行政罚款及其处罚事由）

十一、××项目的现状

××的开发建设前后共经历××年时间，期间讼争不断。××年×月完成主体工程的建设，××年建至××层封顶，共建有××层，建筑面积共××㎡。××年×月通过整体验收，现××项目的相关权利证书，及资质证件有：

1、《××市土地使用权出让合同》

2、《建设用地规划许可证》

3、《建设工程建筑许可证》

4、《建设工程施工许可证》

5、《房地产证》

6、《房地产预售许可证》

7、《外销许可证》

8、《××购房入户证明》

9、„„

（一）部分物业被查封、拍卖

1、拍卖情况；

2、查封物业情况。

（二）该项目已被委托看管，责令停止使用

以上情况，乙、丙、丁、戊各方均保证上述陈述是真实的，并承诺其股权、债权、物权除上述瑕疵以外，再没有设置任何其它担保、抵押、质押或其它第三方权利。

现在，甲、乙、丙、丁、戊各方希望合作，共同解决××项目自开发以来久拖未决遗留下来的产权登记、销售资质、债务的清偿、查封的解除等相关事宜。各方现就合作意向、合作方式、股权的配置、债的清偿、权责的分担等合作事宜，作以综合的协商和全面的约定，如下：

本合同的定义：

项目：是指乙方开发的**楼盘所占有的土地及地上建筑物。

股权：是指丙方、丁方、戊方持有的乙方公司经法定工商登记的股东权益。

本合同未特别标明的定义依循中华人民共和国法律的规定及行业惯例理解。

第一条甲方同意收购丙方、丁方、戊方持有的乙方公司的股权，并同时收购乙方所开发的“××”项目的权益。甲方也同意现状条件下乙方公司承担的与股权比例相适应义务，包括股东义务和公司债务。

甲方同意现状条件下承担乙方公司的债务前提是：

（一）本协议签署前公司既有债务，而非本协议签定后所形成的其他债务；

（二）乙、丙、丁、戊方在本合同中所确认的基于真实陈述，而发生的债务，如乙、丙、丁、戊方未有真实陈述而发生的超出本协议书确立的债务，与甲方无关；如若甲方因乙、丙、丁、戊方非真实陈述而实际承担了超出本协议确定的部分债务，甲方有权向乙、丙、丁、戊方索赔，且乙、丙、丁、戊方愿意由此债务承担